法律相談Q&A 
4 マンションの管理・運営

4 マンションの管理・運営 (1)専有部分と共用部分

● マンションの専有部分と共用部分

 

Q・マンションの住民の一人が、防犯上必要だからと言って、ベランダの窓を厚いガラスに変えたところ、理事会から元のガラスに戻すよう注意がありました。
 自分の部屋のガラスなのに、取り替えてはいけないのでしょうか。

A・それは、ベランダの窓ガラスが共用部分だからという理由でしょう。

Q・共用部分とはなんですか。

A・マンションには、専有部分と共用部分という区分があります。
 専有部分は、マンションの他の部分と切り離して、単独で所有権(区分所有権)の対象となる部分をいいます。
 一方、共用部分は、マンションの区分所有者(各戸の所有者)全員で使用、維持管理する部分をいいます。
 この共用部分に、区分所有者が勝手に手を加えることはできません。


 

● 共用部分の具体例

 

Q・具体的には、どういう部分が共用部分なのですか。

A・エントランスルームや外廊下、エレベーター室、集会場や駐車場、アンテナ設備やガスや水道の配管設備など、実に多くの部分が共用部分とされています。
 また、建物の構造を支える躯体部分についても、共用部分とされています。
 例えば、外壁と一体となっている窓ガラスや玄関扉、各部屋の中にある柱や壁も共用部分にあたります。

Q・躯対部分も共用部分とされているのは、なぜですか。

A・躯体部分に手を加えると、強度等、建物全体に影響を及ぼします。
 したがって、区分所有者が単独で管理できる専有部分ではなく、区分所有者全員で使用、維持管理すべき共用部分とされています。


 

● 専用使用権が設定されている共用部分

 

Q・でも、使用という観点からすると、窓ガラスや玄関扉が共用部分だというのは、実態にそぐわない気もするのですが。

A・そこで、窓ガラスや玄関扉、部屋の中の柱や壁など、区分所有者による単独使用が想定されている共用部分には、特定の区分所有者が共用部分を独占的に使用できるという専用使用権が設定されています。

Q・他には、どういう共用部分に専用使用権が設定されているのですか。

A・ベランダや郵便受けなども専用使用権が設定された共用部分です。
 このように、専有部分なのか、共用部分なのかによって、使用や管理の仕方が変わってくるのです。
 実際に、どの部分が、共用部分に当たるかについては、マンションの管理規約の中で具体的に記載されていることが多いので、マンションの住人の方は、管理規約をよく確認する必要があります。