1 借地・借家一般
第３．１ 借地・借家一般 （１）立退料
● 家主から立ち退きを求められた！どうしたらいい？
Ｑ・アパートを借りて住んでいますが、建て替えるので立ち退いて欲しいと家主から言われ、困っています。
どのように対処したらいいでしょうか。
どのように対処したらいいでしょうか。
● 契約違反がなければ立ち退く必要はない
Ａ・家賃をすでに何ヶ月も滞納しているといった契約違反があり、家主から契約を解除された場合であれば別ですが、そうでなければ、立ち退きに応じる必要はありません。
● 立ち退きに応じる場合には立退料を請求できる
Ｑ・家主が、立退料を支払うから、どうしても立ち退いて欲しいと言ってきた場合はどうですか。
Ａ・立退料の金額が妥当なもの、また、あなたが納得のいくものであれば、それを受け取って立ち退きに応じることを考えても良いかも知れません。
しかし、そうでなければ、やはり立ち退きに応じる必要はありません。
しかし、そうでなければ、やはり立ち退きに応じる必要はありません。
● 立退料の相場
Ｑ・立退料の金額は、いくら位が妥当なのでしょうか。
Ａ・立退料を算定する方式として、「実費補償方式」というものがあります。
これは、立ち退きに応じることによって、借主に発生する実費の総額を、立退料として家主に負担を求めるという考え方です。
具体的には、
１ 引っ越し料、
２ 移転先を賃借りするのに必要な礼金や不動産屋の手数料、
３ 移転先の敷金と、現在の敷金との差額に加えて、
４ 移転先の家賃と、現在の家賃の差額についても、その２年分位を
加味しているケースがあります。
これは、立ち退きに応じることによって、借主に発生する実費の総額を、立退料として家主に負担を求めるという考え方です。
具体的には、
１ 引っ越し料、
２ 移転先を賃借りするのに必要な礼金や不動産屋の手数料、
３ 移転先の敷金と、現在の敷金との差額に加えて、
４ 移転先の家賃と、現在の家賃の差額についても、その２年分位を
加味しているケースがあります。
● 一軒家や店舗の場合の立退料は？
Ｑ・借りているのがアパートではなく、一軒家や店舗の場合、立退料はどのように算定するのですか。
Ａ・その場合には、「実費補償方式」とは別に、「借家権価格補償方式」という考え方もあります。
これは、その敷地の時価（更地価格）に、借地権割合を掛け、さらに借家権割合を掛けて、「借家権価格」を算定し、立退料としてその金額の支払いを求めるという考え方です。
「借家権価格」＝更地価格×借地権割合×借家権割合
借地権割合は通常６～７割程度で、借家権割合は３～４割ですから、「借家権価格」は更地価格の２割前後の金額になることが多いと思われます。
店舗の場合、厨房施設やカウンターなどの造作の補償も請求できますし、移転することによって店舗の売上げが減ってしまうような場合には、その分の営業補償も立退料として請求することになりますので、さらに高額になることが多いでしょう。
これは、その敷地の時価（更地価格）に、借地権割合を掛け、さらに借家権割合を掛けて、「借家権価格」を算定し、立退料としてその金額の支払いを求めるという考え方です。
「借家権価格」＝更地価格×借地権割合×借家権割合
借地権割合は通常６～７割程度で、借家権割合は３～４割ですから、「借家権価格」は更地価格の２割前後の金額になることが多いと思われます。
店舗の場合、厨房施設やカウンターなどの造作の補償も請求できますし、移転することによって店舗の売上げが減ってしまうような場合には、その分の営業補償も立退料として請求することになりますので、さらに高額になることが多いでしょう。
● 借地の場合の立退料は？
Ｑ・建物ではなく、土地を借りている場合に、地主から立ち退きを求められた場合はどうなるのでしょうか。
Ａ・仮に応じるにしても、「借地権価格」（更地価格に借地権割合を掛けた金額）を、立退料として支払ってもらうくらいの要求をしても構わないでしょう。
「借地権価格」＝更地価格×借地権割合
「借地権価格」＝更地価格×借地権割合
● 契約書に「立退料は請求しない」と書かれていても、立退料の請求はできる
Ｑ・今回、改めて契約書をよく読んでみたら、「立ち退きの際には立退料を一切請求しない」などと書かれていました。私の場合には、立退料は請求できないのでしょうか。
Ａ・借地借家法の規定により、そのような「借主に不利な特約」は無効となります。ですから、あなたの場合にも立退料は請求できますので安心して下さい。